买房，还是租房，一直是大家比较纠结的老大难问题、也是整个社会的问题。对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族的事。
那么对已经买了房的人，已经形成了买房的事实，就不作为本次探讨的对象。我们仅就在目前状况下，是买房还是住房？给大家做分析论证。
我们以二线城市，新婚两口月薪2万高收入家庭，一次到位购置平方米、万总价房子，三成首付87万，30年按揭万为例进行研讨。为了方便暂按贷款万取整，根据最新降息后的年化4.9%的低利率，每月要等额还款元。
1、生活与精神压力分析：
二线城市，新婚家庭两口月薪2万不是低收入家庭，50%的收入用于还债，严重属于房奴了。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。具体变现为不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。他们常常戏称自己正在坚定地叩响忧郁症的大门，甚至一只脚已经迈了进去。
不买房，开心快乐每一天，没有了30年间精神与生活的额压力，没有了买房人一个家族的投入与捆绑。这个事的欢喜与苦恼，只有自己最知道！
有多少疯子，在自己的世界里正常着。有多少天才，在自己的世界里疯狂着。
一堵围墙，区分两个截然不同的世界。围墙内外，疯狂与正常。
围墙之上，困惑与彷徨。一本书，拆掉围墙。
2、量化数据分析：不算不知道，一算吓一跳：
买价值万的房子，目前最低也是三成的首付，就是87万，加上入住时装修及购置家具家电设备，买房的前提是要有总计万的现金。
①有这万，如果不买房，理财平均每年理财收益是5万。用这个收益在同等城市同等地段租同等面积的房子住完全够了！这相当于如果不买房而租房，自己万的本金不动，每年同买房一样有房子住！
②每月等额还款元，30年总额为*30年*12月=.39万元，扣除万贷款本金，累计付利息总额为.39-万=.39万元。这还是按目前疫情及本身世界经济不景气，多次降息后的最低的利率算的。加上这个利息，相当于30年后用万+.39万元=.39万元买的已经使用了30年二手房。也就是现在起花万买房，30年后二手房没有升值到.39万元就亏了！
③不买房，用每月还银行的按揭款即取整元省下付银行的现金流，去理财或基金定投，30年下来，总计投入了本金是*30*12=万，按5%的低年化收益率套用普通年金公式计算，30年后本息总计.万元。
30年后，理财本息总计.万元，加上当初不买房节约的万元，总计有.万元。这.万元是否可以买到那是什么样的新房或者是买已经使用的了30年的旧房，其实已经不是最重要的问题了。最重要的是，这30年，任何时候都有现金流可以动用！
④从税费方面讲：买房每年都会有一定的费用。30年下来不是小数目！按现在行情算30年也要85万。
买房后取得房产证时至少要交1.5%的契税，万*1.5%=3.9万，物业税五年内应该会开征，按低税收0.5%计算，也要每年交税1.3万，25年总计32.5万元。按揭贷款房产就算目前贷款银行一般不再强制客户买不保险。但作为个人，买了保险，自己多一份安心。防止万一出现灾害房子受损，那个人就破产。另一个好处就是房屋贷款者就是家庭主要收入来源提供者，一旦遭遇不测或者丧失工作能力，自己就不用还银行贷款了，保险贡公司会替客户还。这个基本费率就按0.6%算，摊到每年也是1.5万，30年总计45万。这次疫情或许就是大自然让人类的活动停止下，让地球也能适当修养的休克疗法吧。厄尔尼诺和拉尼娜现象也都是地球对人类的干预进行的自我的调整。保险大家最好不要省。
量化总结：不买房，行当于用首付的万的理财收益租房，每月再用节约下来原本用于还银行的钱去理财，30年后总的资金是.万元。
买房30年后，用了30的旧房子的成本是.39+每年的费用总计85万=.39万元。
3、根据央行公布的年中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告：户均总资产.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房贷款占家中总债务的75.9%；
作为房地产本身，在经过多年的发展，已处在高位，所以才出现了中国的房市变现可以买下全世界这种奇特的怪象。在中国这30年经济快速增长过程中，也伴随着货币超发，而房地产发挥了资金蓄水池的作用，从这个道理上讲，目前高高的房价不可能大跌，否则银行和家庭都会破产。同时，自有住房率平均达96%、家庭平均有住房1.5套，后续新增人口再减少、经济周期、科技发展等因素导致用工减少，居家办公的比例将提高，以及政策住房是用来住导向，房价也不可能再大涨，只能是平稳的发展。关于房地产的看法，我前十天有文章专题分享。而且即便是现在开放二胎也止不住新生人口的减少，再过十多年到了那个时候，整体亿人口在减少，新成长起来的年轻一代其父母、爷爷奶奶老一辈子的房子都会给到他们，除非他们上外地就业发展，机会也限于部分人口进入净流入的城市，根本就不缺房子。
现在买了万的房子，30年要涨2.6倍才能与不买房的万相当。在没有了房子预期大幅涨价的情况下，你还愿意做不快乐的房奴吗？
4、世界经济和国内经济不乐观，个人工作和收入不稳定，还愿意这今年或往后的几年买房吗？
①今年受疫情影响，是比较差的一年，但未来5到10年也都不会太好，大家都要做好过苦日子的准备。国际劳工组织年5月28日发布信息：受疫情影响，全球有大约六分之一的青年已失业，而那些仍在工作的青年的工作时间也减少了23％；年5月29日，根据一项调查发现中国6亿人月收入仅0元，人均年收入3万元。疫情冲击经历，不是一两天的事，而且疫情或许后续会常态存在。②同时自08年次贷危机持之后的这个经济周期，已经进入经济下行期，加上突发疫情，加重了全球的经济困难。这双向因素影响，在两年内企业效益和用工人数及待遇都会受到不良影响。所以多数个人即便还有工作，收入也不乐观！
③随着社会快速发展、新技术应用以及经济转型，人工智能技术、在线购物、在线教育、在线办公、无人售货、工业机器人等发展，同等产能情况下，企业用工将减少。
之前我在不乐观的现实中就指出，现在年轻人靠个人奋斗白手起家成功的概率几乎为零；未来5-10年超7成的年轻人已成为将成为啃老族！在工作不稳定、收入不稳定，大概率是下降的情况下，你还愿意，去买房吗？
5、现在世界已经是是地球村了。人们的生活与工作存在极大地流动性，你还愿意贷款买了房子，把自己一辈子锁在这个城市这个地方吗？对房子千年的情怀，如同中老年人继承的老祖宗的的节俭美德，在年轻人眼里一文不值。时代在发展，年轻人只有跟上时代，才能生存与发展。
最后，作为25年以上的地产资深人士及30年的财经人士，我建议现在起谨慎购房，即便是刚需自住房。有时间，大家可以
